型钢质量过硬

在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。 

财政部应对疫情工作领导小组办公室主任、社会保障司司长符金陵3月14日表示，近两年我国经济下滑压力较大，财政收入增幅放缓，此次疫情对经济发展产生了一定冲击，季度财政收入也受到了阶段性影响。但同时也要看到，我国经济规模较大，发展潜力较大，韧劲较强，财政收入规模较大，调整潜力和余地也较大。
3月13日，工业和信息化部副部长辛国斌在国务院联防联控机制发布会上表示，要切实增强产业链协同复工复产的动能，工信部将会同有关部门积极推动扩大内需，培育新型消费，稳定汽车等大众消费，促进5G技术场景应用，发展远程医疗、在线教育、在线办公等新业态新模式。同时，辛国斌表示，要进一步加大力度推动工业通信业重大项目加快开工建设，加快5G网络、物联网、大数据、人工智能、智慧城市等新基础设施建设，推动在建项目尽快投产达产。另外，也将继续跟踪一些重大工程、重大项目，特别是一些重大外资项目的落地实施，进一步带动原材料产业等消费需求。

调控方式不一

与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。

日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。

往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。

12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%~8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。

暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。

“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。

不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。

楼市进入调整期

放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资收紧，此轮调控的效果已经开始显现。

据统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近两年市场低点；房价下滑城市本月增至21个，为年内高，其中跌幅大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。

张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。

而数据显示， 11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个；房价上涨城市仅32个，处于近4年低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%；31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。

“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。

从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%，同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。 但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。

社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负；惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响；调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用；防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。

在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。

房企承压过小年

调控重压下，先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前中国恒大通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业。

通过降价跑量，截至11月末，近七成房企目标完成率已达90%以上，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的九家房企已提前达成全年目标。同时，也有超两成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。

在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看， 1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。

而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。

不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。